Здравствуйте, в этой статье мы постараемся ответить на вопрос: «Защита законных прав по делам о самовольных постройках». Если у Вас нет времени на чтение или статья не полностью решает Вашу проблему, можете получить онлайн консультацию квалифицированного юриста в форме ниже.
Обратимся к рассмотрению практики арбитражных судов по спорам, связанным с самовольным строительством объектов капитального строительства. В отличие от судов общей юрисдикции, рассматривающих дела подобной категории, арбитражные суды рассматривают по большей части вопросы самовольного строительства объектов нежилого назначения, что, конечно, влияет на принятие итоговых судебных актов.
ПРАКТИКА ВЕРХОВНОГО СУДА РФ
Сразу необходимо отметить, что практика по последним изменениям (от 03.08.2018) в ст. 222 ГК РФ о самовольной постройке еще только начинает формироваться — начиная с 01.09.2018 дел, дошедших до ВС РФ по рассматриваемому нами вопросу, немногим больше 100, основная часть из них не принята к рассмотрению в судебном заседании Судебной коллегией ВС РФ по тем или иным основаниям, в частности, в большинстве своем — за доказанностью факта самовольной постройки.
Рассмотрим самые интересные и актуальные споры по самовольному строительству с различными предметами требований, дошедшие до ВС РФ после вступления в силу последних изменений ст. 222 ГК РФ, в которых были найдены материальные и/или процессуальные нарушения при принятии решений нижестоящими инстанциями.
О ВЗЫСКАНИИ ПРОЦЕНТОВ С АДМИНИСТРАЦИИ ЗА ПРОСРОЧКУ ИСПОЛНЕНИЯ ЕГО ДЕНЕЖНОГО ОБЯЗАТЕЛЬСТВА (Определение ВС РФ от 20 ноября 2018 г. N 303-ЭС18-10142)
Индивидуальный предприниматель обратился в Арбитражный суд Амурской области с иском к администрации города Благовещенска (далее — администрация) о взыскании за счет казны муниципального образования 1 768 739 руб. 61 коп. процентов за пользование чужими денежными средствами за период с 14.09.2012 по 05.08.2016.
Решением Арбитражного суда Амурской области заявленное требование удовлетворено частично, с администрации в пользу предпринимателя взыскано 1 596 101 руб. 52 коп. процентов за период с 15.09.2012 по 04.08.2016, в остальной части иска отказано.
Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда решение суда первой инстанции отменено, в удовлетворении иска отказано полностью.
Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа Постановление суда апелляционной инстанции отменено, решение суда первой инстанции оставлено без изменения.
Администрация обратилась в ВС РФ с кассационной жалобой на судебные акты судов первой и кассационной инстанций, в которой просит их отменить, оставить в силе Постановление суда апелляционной инстанции.
Проверив обоснованность доводов, изложенных в кассационной жалобе, Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ пришла к выводу, что жалоба администрации подлежит удовлетворению в силу следующего.
Как установлено судами, 21.04.2000 комитет по управлению имуществом города Благовещенска (арендодатель) и предприниматель (арендатор) заключили договор аренды недвижимого имущества сроком действия с 24.04.2000 по 31.12.2024. В период действия договора аренды предпринимателем с согласия администрации произведена реконструкция указанного здания, в результате которой произошло изменение объекта с одноэтажного здания на двухэтажное. Право собственности муниципального образования на указанный реконструированный объект было зарегистрировано в установленном законом порядке. Сторонами также было заключено дополнительное соглашение к договору аренды, согласно которому изменен предмет данного договора в связи с изменением параметров объекта.
В связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности на реконструированный объект недвижимости, а также отказом собственника компенсировать предпринимателю понесенные затраты на реконструкцию последний обратился в арбитражный суд с иском о возмещении расходов.
Решением Арбитражного суда Амурской области, оставленным без изменения Постановлением Шестого арбитражного апелляционного суда, с муниципального образования города Благовещенска в лице администрации в пользу предпринимателя взыскано 4 844 848 руб. в счет возмещения расходов на реконструкцию здания.
Постановлением Арбитражного суда Дальневосточного округа указанные акты изменены в части распределения между сторонами судебных расходов по уплате государственной пошлины и проведению экспертизы, в остальной части оставлены в силе.
Исполнительный лист, выданный Арбитражным судом Амурской области по указанному делу, исполнен ответчиком 05.08.2016.
Предприниматель, ссылаясь на просрочку исполнения администрацией денежного обязательства, присужденного решением Арбитражного суда Амурской области, обратился к ответчику с претензией о выплате 1 634 596 руб. 90 коп. процентов, начисленных в соответствии со ст. 395 ГК РФ на взысканную судом по указанному делу сумму (4 844 848 руб.), определив период просрочки с даты государственной регистрации права собственности муниципального образования на реконструируемый объект недвижимости (14.09.2012) и до момента перечисления ответчиком денежных средств на расчетный счет истца (05.08.2016). Оставление администрацией претензии предпринимателя без удовлетворения послужило основанием для обращения последнего в арбитражный суд с настоящим иском.
Разрешая спор, суд первой инстанции исходя из положений ст. 222 ГК РФ, предусматривающей право лица, осуществившего самовольное строительство, на денежное возмещение, определяемое судом, понесенных им расходов за счет лица, за которым признано право собственности на постройку, и учитывая вступившее в законную силу решение суда по делу, которым установлено денежное обязательство для администрации в пользу предпринимателя (определены расходы в отношении реконструированного объекта), посчитал заявленное предпринимателем по настоящему делу требование обоснованным, в связи с чем, рассчитав период взыскания процентов за пользование чужими денежными средствами с 15.09.2012 по 04.08.2016, частично удовлетворил требования предпринимателя в размере 1 596 101 руб. 52 коп.
Суд апелляционной инстанции, придя к выводу о том, что по смыслу ст. 222 ГК РФ самовольная постройка не является объектом гражданских прав и обязанностей, а потому начисление процентов на сумму возмещения расходов на постройку противоречит компенсационной природе гражданско-правовой ответственности, решение суда первой инстанции отменил, в удовлетворении исковых требований предпринимателя отказал.
Суд округа согласился с выводами суда первой инстанции о наличии оснований для удовлетворения требований предпринимателя, в связи с чем постановление суда апелляционной инстанции отменил, оставив в силе решение суда первой инстанции.
Между тем Судебная коллегия ВС РФ посчитала, что судами при рассмотрении дела не было учтено следующее.
В соответствии со ст. 195 Гражданского кодекса исковой давностью признается срок для защиты права по иску лица, право которого нарушено. Общий срок исковой давности устанавливается в три года (ст. 196 Гражданского кодекса).
Как следует из материалов дела, администрацией в суд первой инстанции были представлены возражения на иск предпринимателя о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами, в которых администрация просила применить исковую давность по заявленному предпринимателем требованию. При этом администрация указывала, что о нарушении его прав предпринимателю стало известно как минимум с 21.09.2012 — даты заключения соглашения о внесении изменений в договор аренды от 21.04.2000 в части, касающейся уточнения передаваемого в аренду имущества, в связи с государственной регистрацией права муниципальной собственности в ЕГРП на реконструированный объект недвижимости и отсутствием компенсации его расходов. Вместе с тем с иском о взыскании процентов предприниматель обратился в суд лишь 08.08.2017, по прошествии почти пяти лет с указанной выше даты, то есть с пропуском трехлетнего срока исковой давности.
По смыслу п. 3 ст. 395 Гражданского кодекса проценты за пользование чужими денежными средствами взимаются за каждый день просрочки по день уплаты суммы этих средств кредитору. При этом обязательство по уплате этих процентов считается возникшим не с момента просрочки исполнения основного обязательства, а с истечением периода, за который эти проценты начисляются; срок же исковой давности по требованиям об уплате процентов должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период. Суды первой и кассационной инстанций, делая вывод, что проценты подлежат взысканию за период с 15.09.2012 по 04.08.2016, не учли обращение предпринимателя в арбитражный суд 08.08.2017.
Согласно п. 2 ст. 199 Гражданского кодекса исковая давность применяется судом только по заявлению стороны в споре, сделанному до вынесения судом решения. Истечение срока исковой давности, о применении которой заявлено стороной в споре, является основанием к вынесению судом решения об отказе в иске.
Сославшись на то, что иск о взыскании расходов на реконструкцию здания подан предпринимателем 04.03.2014, судебный акт по делу принят 01.10.2015, суд первой инстанции счел довод ответчика о пропуске истцом срока исковой давности для взыскания процентов несостоятельным.
Между тем суд первой инстанции не учел разъяснения, данные в п. 10, 15 Постановления Пленума N 43 о необходимости исследования обстоятельств о пропуске срока исковой давности, наличии у него бремени доказывания обстоятельств, свидетельствующих об истечении срока исковой давности, которые должны быть проверены и оценены судами.
Однако изложенная мотивировка суда первой инстанции, который не применил исковую давность со ссылкой на обращение истца в суд с требованием о взыскании суммы расходов в 2014 году, не может быть признана относимой и обоснованной к периоду взыскания суммы процентов с 2012 года, то есть по времени начавшегося ранее указанного обстоятельства. О наличии такого противоречия администрацией указывалось ранее при рассмотрении дела, однако суд кассационной инстанции, оставивший в силе решение суда первой инстанции, не обеспечившего полноту исследования всех обстоятельств, которые могли повлиять на выводы о применении исковой давности, его не устранил.
Таким образом, ВС РФ указывает на нерассмотрение должным образом заявления администрации о применении исковой давности и взыскании с администрации процентов за пользование чужими денежными средствами за весь период, указанный истцом, суды допустили существенные нарушения норм материального и процессуального права, повлиявшие на исход дела и без устранения которых невозможны восстановление и защита нарушенных прав, свобод, законных интересов в сфере предпринимательской и иной экономической деятельности, а также защита охраняемых законом публичных интересов, в связи с чем обжалуемые судебные акты отменил, а дело направил на новое рассмотрение в суд первой инстанции. ВС РФ указал, что при новом рассмотрении дела суду следует учесть вышеизложенное, определить период начисления процентов за пользование чужими денежными средствами и, с учетом установленных обстоятельств разрешить спор по существу.
Итак, по рассмотренному делу можно сделать следующие выводы:
- Законом предусмотрено право (на основании абз. 3 п. 3.2 ст. 222 ГК РФ) застройщика, не имеющего права собственности на возведенный или реконструируемый объект недвижимости, требования от собственника такого объекта возмещения расходов на постройку или реконструкцию.
- Законом также предусмотрено право (ст. 395 ГК РФ), в том числе в подобном случае, взыскания процентов за неуплату в установленный срок определенных судом денежных сумм.
- Обращаясь за взысканием расходов на постройку на основании абз. 3 п. 3.2 ст. 222 ГК РФ, а также процентов за просрочку исполнения установленного денежного обязательства, истец должен учитывать требование закона об исковой давности (гл. 12 ГК РФ).
- При расчете сроков исковой давности необходимо учитывать, что по требованиям об уплате процентов такой срок должен исчисляться отдельно по каждому просроченному платежу за соответствующий период.
Таким образом, практика рассмотрения споров Арбитражными судами по ст. 222 ГК РФ и связанным с ней требованиям имеет несколько иную основу при принятии и вынесении соответствующих итоговых актов, нежели практика рассмотрения подобных споров судами общей юрисдикции. Это связано с тем, что арбитражный суд как орган власти, осуществляющий рассмотрение споров, связанных с предпринимательской и иной экономической деятельностью в соответствии с требованиями действующего законодательства, имеет повышенное внимание к объектам недвижимости и капитального строительства, являющимся по большей части источником дохода в предпринимательской деятельности. Тем более если это связано с нарушениями законодательства, в том числе в градостроительной деятельности.
Такие объекты недвижимости и капитального строительства не могут рассчитывать на последующий судебный порядок признания права собственности в игнорирование установленного законом административного порядка согласования разрешительной строительной документации.
При рассмотрении подобных споров нужно учитывать, что, обращаясь за признанием прав на объекты на основании ст. 222 ГК РФ, необходимо, чтобы реально существующее положение дел, а именно построенный/возведенный/реконструированный объект недвижимости, соответствовало требованиям земельной и градостроительной документации.
При рассмотрении споров о признании прав на объекты на основании ст. 222 ГК РФ необходимо учитывать процессуальные моменты доказывания факта строительства/реконструкции такого объекта в соответствии с требованиями законодательства.
Рассмотрим еще один важный для практики рассмотрения споров по ст. 222 ГК РФ пример о том, что регистратор государственного реестра недвижимости (далее — ГРН) не вправе проверять и/или подвергать сомнению ранее внесенную в ГРН запись (Определение ВС РФ от 05.12.2018 N 67-КГ18-20).
Демьянов обратился в суд с административным исковым заявлением к управлению Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (далее — Управление Росреестра) о признании незаконным решения государственного регистратора, оформленного уведомлением «О приостановлении государственной регистрации перехода права собственности», а также о возложении обязанности осуществить государственную регистрацию перехода права собственности общества на земельный участок и склад к Демьянову.
В обоснование своих требований заявитель ссылался на то, что заключил с ООО договор купли-продажи указанных объектов недвижимого имущества. 29 августа 2017 года сторонами данного договора в управление Росреестра было подано заявление о переходе права собственности на указанные объекты недвижимости. Оспариваемое решение принято в связи с возникновением у государственного регистратора сомнений относительно наличия у продавца права собственности на данный склад и необходимостью представить документы, подтверждающие наличие у продавца такого права. Заявитель полагал, что законных оснований для принятия государственным регистратором такого решения не имелось.
Решением Центрального районного суда города административный иск был удовлетворен.
Апелляционным определением судебной коллегии по административным делам областного суда данное решение суда отменено, и по административному делу принято новое решение об отказе в удовлетворении иска.
В кассационной жалобе Демьянов просил апелляционное определение отменить и оставить решение суда без изменения.
Проверив материалы административного дела, Судебная коллегия по административным делам ВС РФ пришла к следующему выводу.
Суд первой инстанции, разрешая заявленные требования, согласился с доводами административного истца об отсутствии у государственного регистратора правовых оснований для приостановления государственной регистрации перехода права, при этом суд исходил из того, что право собственности Общества на склад подтверждается свидетельством о государственной регистрации права, сведений об аннулировании такой записи о праве у государственного регистратора не имелось; права на имущество, подлежащие государственной регистрации, согласно п. 2 ст. 8.1 ГК РФ, возникают с момента внесения соответствующей записи в государственный реестр; таким образом, государственный регистратор вышел за пределы своих полномочий, поскольку разрешение вопроса о том, является ли зарегистрированный объект недвижимости самовольной постройкой, не относится к его компетенции.
Отменяя решение суда первой инстанции и принимая новое решение об отказе в удовлетворении административного иска, суд апелляционной инстанции исходил из того, что основанием для приостановления государственной регистрации перехода права явилось наличие у государственного регистратора сведений о том, что склад обладает признаками самовольной постройки, распоряжаться которой создавшее такую постройку лицо не вправе.
Однако, как указал ВС РФ, судом апелляционной инстанции не учтены следующие обстоятельства.
При рассмотрении и разрешении административного дела установлено, что согласно договору купли-продажи, заключенному между Демьяновым (покупатель) и Обществом (продавец), его предметом являлись земельный участок и склад, право собственности Общества на склад зарегистрировано в 2016 году, на земельный участок — в 2017 г. Данные обстоятельства подтверждаются свидетельствами о государственной регистрации прав собственности. Сведений о том, что право собственности общества на склад кем-либо было оспорено или данный объект недвижимости признан самовольной постройкой, материалы административного дела не содержат.
В соответствии с действующим законом зарегистрированное право может быть оспорено только в судебном порядке. Лицо, указанное в государственном реестре в качестве правообладателя, признается таковым, пока в установленном законом порядке в реестр не внесена запись об ином.
Пунктом 3 ч. 1 ст. 29 Федерального закона N 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» предусмотрено, что государственная регистрация прав включает в себя проведение правовой экспертизы документов, представленных для осуществления государственной регистрации прав, на предмет наличия или отсутствия установленных указанным Федеральным законом оснований для приостановления такой регистрации прав либо для отказа в осуществлении государственной регистрации прав. Так, при проведении правовой экспертизы государственный регистратор не уполномочен давать оценку ранее зарегистрированному праву. Иное означало бы, что правообладатель может быть произвольно лишен признанного государством права на недвижимое имущество без надлежащей судебной процедуры.
Само по себе отсутствие разрешений на строительство и ввод склада в эксплуатацию без наличия вступившего в законную силу судебного акта о прекращении зарегистрированного права собственности на данный объект не свидетельствует о том, что указанное право аннулировано либо никогда не возникало у общества — продавца по спорной сделке.
При таком положении государственный регистратор, приостанавливая государственную регистрацию права, фактически поставил под сомнение существование ранее зарегистрированного права собственности общества на склад, что недопустимо в силу п. 6 ст. 8.1 ГК РФ. Иной подход может привести к нарушению конституционных гарантий охраны частной собственности, одной из которых является лишение имущества только по решению суда (ч. 3 ст. 35 Конституции РФ).
Таким образом, Судебная коллегия по административным делам ВС РФ, установив, что допущенные судом апелляционной инстанции нарушения норм материального права являются существенными, повлекли принятие незаконного судебного акта, без отмены которого невозможно восстановление и защита нарушенных прав и законных интересов демьянова, отменила апелляционное определение, а решение суда первой инстанции, признав его законным и обоснованным, оставила без изменения.
Вывод по рассмотренному спору:
- Решения государственных регистраторов, вынесенные в нарушение законных прав правообладателей на объекты недвижимости, можно и нужно оспаривать, для этого законом предусмотрен специальный порядок защиты прав.
- Итоговые акты судов, вынесенные определенной инстанцией с нарушением прав и законных интересов правообладателей по подобным спорам, в том числе об обжаловании действий государственных регистраторов, могут быть обжалованы в вышестоящую судебную инстанцию.
Судебный способ признания права на самовольную постройку
Согласно ст. 222 ГК РФ, право собственности на самострой может быть признано судом за осуществившим постройку лицом при соблюдении следующих условий:
- если вид разрешённого использования земельного участка допускает строительство, и Вы имеете право строить здания (например, Вы являетесь собственником или арендатором земельного участка);
- если на день обращения в суд постройка соответствует установленным требованиям, в том числе в документации по планировке территории, в правилах землепользования и застройки;
- если сохранение самовольной постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Также судебная практика исходит из того, что если Вы никогда не обращались за разрешением на строительство и актом на ввод в эксплуатацию, то право собственности на объект самовольного строительства за Вами не признают.
Для признания права собственности на самострой в судебном порядке нужно получить целый ряд документов:
- Техническое заключение состоящей в СРО проектной организации о конструктивной безопасности здания;
- Получение градостроительного плана земельного участка, на котором находится самовольная постройка;
- Разрешение на строительство или документальное подтверждение о попытке получить его;
- Разрешение на отклонение от предельных параметров разрешённого строительства при реконструкции.
Важно! Очень часто в процессе рассмотрения вопросов о признании права собственности на самовольную постройку суд запрашивает дополнительные согласования и экспертные заключения.
Как признать право собственности на самовольную постройку в суде?
На основании вышесказанного можно сделать вывод, что для признания права собственности истец должен представить в суд документы, доказывающие, что строение находится в пределах его земельного участка истца, соответствует строительным, градостроительным, инженерным, санитарно-техническим и пожарным нормам, интересы соседей и других лиц не нарушаяются.
Для признания права собственности на самострой следует обращаться в суд только в случае невозможности получить правоустанавливающие документы на возведённое строение в нормативно установленном для этого порядке. Верховный Суд РФ указал, что такой иск не может быть использован для упрощения регистрации прав, в целях обхода норм регистрации объектов недвижимости.
Признать право собственности можно не только на возведённое с нуля строение, но и на реконструированное. Однако это правило не распространяется на перепланировки и переустройства строений.
Например, если вы пристроили к своему дачному домику пару комнат, можно обратиться с иском в суд о признании права собственности на дом целиком, а не только на новые помещения. Но если вы просто поставили несколько перегородок и из двух комнат у вас появилось четыре, это не будет считаться реконструкцией.
Верховный Суд РФ ранее разъяснял, что отсутствие разрешения на строительство не может быть принято судом, рассматривающим дело, в качестве основания для отказа в иске о признании права собственности на самовольную постройку. Задачей суда является установить, предпринимал ли инициатор строительства надлежащие меры к его легализации, например, получал ли разрешение на строительство, пытался ли ввести здание в эксплуатацию, а также правомерно ли отказал уполномоченный орган в выдаче необходимых документов.
Иск будет подлежать удовлетворению, если суд установит, что единственными признаками самовольной постройки является отсутствие разрешения на строительство и акта ввода объекта в эксплуатацию. Только отсутствие данных документов препятствует регистрации, больше никаких нарушений судом не установлено.
Будьте внимательны, непредставление при подаче иска документов, подтверждающих что вы принимали меры по получению разрешений на строительство, по вводу строения в эксплуатацию, является основанием для оставления вашего иска без движения. Об этом судья вынесет определение, в котором назначит срок для исправления недостатков.
Обращение в суд с иском о признании самовольной постройки законной
Благо имеется обратный путь, для того чтобы узаконить самовольную постройку. Подобные дела не редкость, и в нашей юридической практике периодически встречаются подобные прецеденты. Для решения данного вопроса применяется судебный путь признания права собственности на самовольную постройку. Предъявляется иск в суд к органу местного самоуправления с соответствующими требованиями. Доказыванию подлежит то, что во первых истцы являются собственниками земли на которой возведен самострой, во вторых, что самовольная постройка соответствует градостроительным и иным нормам и не нарушает прав и законных интересов третьих лиц. Первое доказывается достаточно просто – в качестве доказательства предоставляется свидетельство о праве на землю, выписка из реестра зарегистрированных прав на участок, правоустанавливающий документ. Второе доказывается экспертным путем, так как для выяснения вопросов соответствия строения нормам требуется помощь специалиста, назначается строительно-техническая экспертиза. Подобные иски не представляют никаких сложностей, как правило, спора как такового в таких делах нет, ответчиком выступает орган власти, отвечающий за выдачу разрешений на строительство, по делу проводится строительная экспертиза, и если эксперт дает заключение о соответствии самовольно возведенного строения строительным и иным нормам, а также установлено, что самострой не нарушает прав третьих лиц, то оснований для отказа в удовлетворении иска нет.
В нашем случае, как и во всех остальных, эксперт дал положительное заключение.
Однако, есть несколько моментов, которые следует знать и учитывать при составлении иска и в ходе рассмотрения дела во избежание дальнейших сложностей с постановкой самовольной постройки на кадастровый учет и государственной регистрацией права собственности.
Как узаконить объект незаконного строительства
Как узаконить самострой в 2020 году?
Правом обращаться в суд с иском об узаконивании самоволки имеет собственник земли, где постройка была возведена, а также лицо, которому участок предоставлен на праве пожизненного наследуемого владения или постоянного (бессрочного) пользования.
Признание права собственности на самовольную постройку через суд за собой стало значительно сложнее.
С 1 сентября это будет возможно при одновременном наличии следующих условий:
- В отношении земельного участка лицо, осуществившее постройку, имеет права, допускающие строительство на нем данного объекта.
- На день обращения в суд постройка соответствует стандартам, установленными правилами планировки территории, землепользования и застройки или обязательными требованиями к параметрам строений, содержащимися в иных документах.
- Сохранение постройки не нарушает права и охраняемые законом интересы других лиц и не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Снос самовольной постройки во внесудебном порядке
В судебном порядке сноса самовольной постройки ничего не изменилось. В силу п. 2 ст. 222 ГК РФ самовольная постройка подлежит сносу осуществившим ее лицом либо за его счет. Пунктом 22 Постановления № 10/22 установлено, что требовать сноса самовольной постройки в судебном порядке имеют право:
- собственник земельного участка;
- субъект иного вещного права на земельный участок;
- законный владелец земельного участка;
- лицо, права и законные интересы которого нарушает сохранение самовольной постройки;
- прокурор (в публичных интересах);
- уполномоченный орган в соответствии с федеральным законом.
С 1 сентября 2015 г. в действие введен п. 4 ст. 222 ГК РФ, устанавливающий порядок сноса самовольной постройки во внесудебном порядке. Такой снос осуществляется на основании решения органа местного самоуправления.
Условием для принятия такого решения является создание или возведение постройки на земельном участке:
- не предоставленном в установленном порядке для этих целей,
- этот земельный участок расположен в зоне с особыми условиями использования территорий (за исключением зоны охраны объектов культурного наследия (памятников истории и культуры) народов Российской Федерации) или на территории общего пользования,
- либо земельный участок расположен в полосе отвода инженерных сетей федерального, регионального или местного значения.
Порядок сноса самовольной постройки по решению органа местного самоуправления приведен на схеме (кликните на нее для увеличения).
Условия признания права собственности
Чтобы получить признание судом права собственности на самовольную постройку, требуется понимать, что это потребует наличия некоторых условий, позволяющих выполнить это действие:
- Лицо, претендующие на получение такого права должно являться собственником судебного участка;
- Заявитель должен обладать правом бессрочного применения надела, на котором незаконно было возведена конструкция;
- Подающий иск о признании права собственности на самовольную постройку имеет возможность пользования наделом всю жизнь.
Владеете незарегистрированным строением 15 лет? Тогда все просто!
Признать право собственности на самовольную постройку через суд проще всего в том случае, если Вы владеете ею не менее 15 лет.
Это право отражено в п. 12 Информационного письма Президиума ВАС РФ от 09.12.2010 N 143 «Обзор судебной практики по некоторым вопросам применения арбитражными судами статьи 222 Гражданского кодекса Российской Федерации» в соответствии с которым право собственности на самовольную постройку, созданную без получения необходимых разрешений, может быть приобретено в силу приобретательной давности лицом, добросовестно, открыто и непрерывно владеющим ею как своим собственным недвижимым имуществом в течение пятнадцати лет, если сохранение такой постройки не создает угрозу жизни и здоровью граждан.
Предлагаем юридическую помощь и услуги адвоката по признанию права собственности на самовольную постройку в Солнечногорске, Зеленограде, Химках, Клину, Москве в судебном порядке. Стоимость юридических услуг договорная.
Подача заявления в суд
Если цена постройки варьируется в пределах пятидесяти тысяч рублей, то заявление можно подать суду по месту возведения здания.
Вместе с заявлением, в суд подаются:
- Сводка, подтверждающая право на землю.
- Бумаги из Бюро технической инвентаризации либо акт обследования – для доказательства наличия постройки.
- Документы, подтверждающие отсутствие фактов, которые препятствуют получению права на строение.
- Бумаги, подтверждающие попытку получения разрешения на постройку.
- Квитанции об уплате государственной пошлины.
- Копии обращения с указанием количества участвующих в процессе (ответчик, свидетели, третьи лица).
После изучения заявления и всех документов, суд примет взвешенное решение по просьбе физического или юридического лица.
Как осуществляется ликвидация самостоятельной постройки?
Как правило, снос постройки, возведенной самовольно, осуществляется двумя методами. В первом случае работы ведутся согласно решению суда. Правила установлены 222 статьей в п. 2. В согласовании с нормой, снос самостроя производится лицом, которое возвело постройку, или за его счет.
В двадцать втором пункте Постановления №10/22 определены категории лиц, которые вправе обратиться с заявлением. Добиваться устранения строений вправе:
- обладатели надела;
- владельцы территории;
- физические лица, чьи интересы нарушены возведением постройки;
- орган муниципальной власти, согласно общегосударственным нормам;
- прокурор, работающий в общественных интересах.
Риски и «подводные камни» признания права собственности на самострой
Лицо, которому принадлежат незаконные постройки, может лишиться своего имущества, причем сносить здание вправе местная администрация без судебного решения. Все расходы на демонтаж строений взыскиваются с его собственника. Кроме того, по ст.9.5 КоАП, за незаконное строительство без разрешения гражданин может быть оштрафован на 2 500 — 5 000 рублей, а организация — на 500 000 — 1 000 000 рублей. В последнем случае деятельность фирмы может быть приостановлена на 90 суток.
Признание права на самовольную постройку может таить в себе немало «подводных камней», не позволяющих легализовать здание. Среди них:
- Отсутствие прав на земельный участок у владельца постройки.
- Утрата документов на участок.
- Долевая собственность на надел.
- Строительство дома не на одну, а на несколько семей.
- Многоэтажность самовольного строения.
Какие объекты не признают самостроем
Положения ст. 222 ГК РФ применяются только к недвижимому имуществу — объектам (включая незавершенное строительство), прочно связанных с землей, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно (п. 1 ст. 130 ГК РФ). Временные сооружения (торговые модули, павильоны, навесы, временные сараи, ангары и пр.) не попадают под действие данной нормы.
Не распространяются положения указанной статьи и на перепланировку и переустройство, в результате которых не создается новый объект. Создание нового объекта – это изменение индивидуальных характеристик строения (высоты, площади, этажности и т.п.) (п. 28 Постановления № 10/22).
Составная часть единого недвижимого комплекса не является самостоятельным объектом недвижимости и, следовательно, не может быть признана самовольной постройкой (Обзор судебной практики № 4, утв. Президиумом ВС РФ 20.12.2016).
Не относятся к категории самовольных построек, согласно п. 3 ст. 22 закона от 30.11.1994 № 52-ФЗ, частные дома, возведенные на землях для ИЖС, строения для ведения личного хозяйства в населенных пунктах, жилые строения на дачных и садовых участках, если:
- права на объект зарегистрированы до 1 сентября 2018 года;
- собственник владеет землей под постройкой на законных основаниях;
- параметры объекта соответствуют установленным нормам застройки данного участка и законам.